זה המקום להבין מה עליכם לעשות בתהליך מכירת הבית שלכם
לפני שאתם נכנסים לתהליך מכירת הדירה/ בית שלכם – הגיעו מוכנים ובדקו את המצב המשפטי והתכנוני של הבית:
בדקו מהו השטח הסופי של הנכס אותו אתם מתכננים למכור.
שהבנק הסיר את הערת האזהרה מהטאבו שלכם (במידה ולקחתם משכנתא)
האם יש רישום מסודר בטאבו או בחברה המשכנת.
בדקו את ההצמדות לנכס כגון: החנייה, המחסן וכדו', שגם הם רשומים כמו שצריך בטאבו.
בדקו שאין חובות לעירייה או חריגות בנייה.
לבדוק שאין משכונים ושעבודים שרשומים על הנכס.
ב-I.GROUP אנחנו מבינים שמכירת בית יכולה להיות עניין לא פשוט!
ולכן יצרנו את המגזין שמורכב מסרטונים ומידע שאתם חייבים לדעת לפני תהליך מכירת הבית שלכם
בעלי נכסים רבים שוכחים את המטרה העיקרית של מחיר השיווק שהוא יצירת עניין אצל מספר מקסימלי של קונים.
מחיר שיווק גבוה מידי – מרתיע קונים ושולח אותם להתקשר לנכסים אחרים.
מחיר נמוך מידי – עלול לגרום למוכר לחשוב שיש לו מנוף לחץ עליכם ואתם מוכרים הרבה פחות מהמחיר הריאלי (מפסידים כסף).
זכרו שהמטרה שלכם היא מחיר שיווק אטרקטיבי – כזה שיגרום ללקוח להתעניין בדירה גם אם המחיר גבוה מזה שחשב לשלם ומאידך לא יותר מידי גבוה כדי שלא יוותר על העסקה עוד לפני שהתחילה.
אל תשנו את מחיר הדירה תוך כדי תהליך המכירה – כל ניסיון לשנות את מחיר הדירה במהלך המכירה, יעבירו את המסר של חוסר אמינות ו/או רצינות מצידכם.
כל קונה שנוסף למעגל המתעניינים בנכס יכול לייצר אפקט של עליית המחיר.
יחד עם זאת הנתונים מראים שלמעלה מ-94% מהקונים שמגיעים אליכם לא רלוונטיים ולא יכולים לקנות מסיבות שונות.
לכן עליכם לדאוג לפרסום ממוקד לקהל יעד מתאים, לסנן נכון אנשים לא רלוונטים דבר שיחסוך לכם בזבוז זמן יקר ואנרגיה.
בפרסום נכון וסינון ע"י כמה שאלות יגיעו אליכם רק האנשים הטובים והמתאימים ביותר לקניה.
דבר שיחסוך מכם התפשרות על המחיר מתוך "הבנה" של הקונים שהמחיר שאתם דורשים מתאים לבית שלכם.
כן, איכות הפרסום חשובה – הקפידו לפרסם את ביתכם בליווי תמונות איכותיות, ואפילו סרטון של סיור וירטואלי.
הקפידו על נוסח הטקסט שאתם כותבים במודעה המתאר את הנכס שלכם, וכמובן הבליטו את המקומות המחמיאים לנכס.
זהו למעשה ההבדל בין המודעה שלכם לעשרות מודעות נוספות שהקונה הפוטנציאלי רואה כל יום ובוחר למי להתקשר.
באמצעות פרסום שכזה תקבלו עדיפות ותצטיירו כאנשים רציניים יותר שירצו להגיע לראות את הבית שלכם.
טפלו נכון בקונים – חשוב לזכור, יש הבדל משמעותי בין מתעניינים לקונים רציניים.
לכן עליכם לוודא את מידת הרצינות שלהם, את יכולתם הכלכלית לבצע את העסקה ואת לוח הזמנים שלהם.
עסקאות רבות מתפוצצות בשלבים מתקדמים עקב חוסר יכולת מימוש של הקונים, בעיות מימון, בעיות פינוי וכ"ו – עובדות המעכבות את מכירת הבית שלכם.
נהלו מו"מ רציונאלי ולא אמוציונלי מצידכם!
זה האתגר הגדול ביותר.
מו"מ מקצועי אסור לנהל מהלב באופן אמוציונאלי.
כל טעות הכי קטנה בניהול מו"מ על נכס נדל"ן עולה עשרות ומאות אלפי שקלים לפחות.
דוגמה לטעויות נפוצות: גילוי של עודף מידע, "קצר" בתקשורת מול הקונה, הפעלת מניפולציות של שני הצדדים, פגיעה אישית מהנאמר ע"י הצד השני ועוד רבים.
יחד עם זאת הקפידו על שפת גוף המשדרת ביטחון במה שאתם אומרים.
עליכם לזכור לאורך כל התהליך שמדובר בתהליך עסקי נטו – מטרתנו היא להגיע לעסקה המיטבית עבורנו, ולא בהכרח למכור לאנשים שאנחנו מחבבים יותר.
בסופו של דבר, מי שינהל טוב יותר את המו"מ – ירוויח הרבה יותר!
נסח טאבו / אישור זכויות, תוכנית הנדסית, אישור ביצוע עבודות מסוימות שלא ניתן לראות ועוד.
תיק שכזה יראה על סדר, ארגון ורצינות שבעלי הנכס שומרים ומתחזקים את הבית וכך יתייחסו אליכם גם הקונים – ברצינות רבה הרבה יותר.
עסקת מכירת בית מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח שעשוי להיות בסכום גבוה אם אינכם זכאים לפטור בגין מכירת הדירה.
לכן מומלץ לבצע מראש בדיקה האם עליכם לשלם מס וכמה.
אם בדירה / בית קיימות תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, עבודות שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין.
חשוב להסדיר את הדבר כי ייתכן ולא תוכלו לקבל “אישור עירייה לטאבו”, שנדרש לכדי להעביר את רישום הזכויות על שם הקונים וחובת המצאתו חלה עליכם, המוכרים.
גם אם אתם לא אנשים כ"כ מסודרים, וגם אם התנהלות הבית מעט מבולגנת, כאשר אתם מראים את הבית לרוכשים פוטנציאלים, אתם לא רוצים לסמוך על היכולת שלהם לראות דברים אחרת מאיך שהם מוצגים.
כאשר הבית נקי ומסודר, הקונה הפוטנציאלי יכול להתחבר רגשית הרבה יותר לבית, ממש להרגיש שהוא יכול "להיכנס עם המזוודות"
למכור בית דורש להשקיע הרבה מזמנכם. זה לא סוד שלא לכולם יש את הזמן הזה.
רובנו עסוקים בחיי היום יום העמוסים עם העבודה שלנו, המחויבויות, הילדים ועוד מעבר.
צריך זמן לפרסם בכמה שיותר ערוצים, להקפיץ פעמיים ביום את המודעות ואז שיתקשרו המתעניינים צריך את הזמן לענות לכל הטלפונים בכל שעות היום, (שימו לב: לענות לטלפון ולא לחזור אליהם בערב) יש לכך חשיבות רבה!!
בנוסף, צריך לדעת כיצד לענות לשאלות בצורה חכמה ונכונה ובסבלנות (חשוב מאוד!).
עליכם לברר ולהבין טוב טוב ע"י שאלת שאלות מה הקונה הפוטנציאלי מחפש ו/או צריך בבית שהוא מעוניין לקנות והאם הבית שלכם נותן לו מענה.
לבדוק האם יש לו את היכולת הכלכלית לבצע את העסקה (למנוע אי נעימות בהמשך)
מה דרישת הפינוי שלו? ורק אם הכל מתאים לתאם מולו הגעה.
לאחר שסגרתם עם קונה פוטנציאלי מתחיל פרק ב':
לארגן את הבית ולוודא שהקונה הפוטנציאלי אכן מגיע, לערוך לו סיור בבית ולנסות (בעדינות) להבין מה דעתו, לאחר יומיים להתקשר אליו "follow up" כדי להבין איך התרשם מהבית ולתת לו מענה לכל שאלה/טענה שיאמר וכמובן לבדוק האם הוא מעוניין להגיע שוב.
עליכם לחזור על כך עם כל קונה!
עסקת מכירת בית מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח שעשוי להיות בסכום גבוה אם אינכם זכאים לפטור, לכן מומלץ לבצע מראש בדיקה האם עליכם לשלם מס וכמה.
מס שבח מחושב בעת מכירת דירה או בית והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה, הכוונה להפרש בין מחיר המכירה של הדירה או הבית לבין המחיר בו נקנה עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה, אגרות ומיסים,הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד).
מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.
היטל השבחה הוא סוג של מס המשולם לרשות המקומית.
את היטל ההשבחה יש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במצבים בהם ערך המקרקעין עולה בעקבות החלטה של אותה ועדה שגרמה בעקבות פעולה תכנונית לעליית השווי והשבחת ערך המקרקעין .
לפיו מקום בו מקרקעין השביח בעקבות פעולה תכנונית, יהיה עליו לשתף את הציבור בהשבחה שנוצרה על ידי תשלום לוועדה המקומית.
מגביית היטל ההשבחה הרשות המקומית תעשה שימוש לבניית תוכניות, רכישת נכסים ציבוריים, שימור אתרים, השקעה בחינוך, פיתוח האזור ועוד.
חשוב לדעת אם אתם מחזיקים במקרקעין, או עומדים למכור נכס, חשוב לדעת מה זה היטל השבחה, באילו מקרים נדרשים לשלם אותו, איך ומתי ניתן להגיש ערעור על היטל השבחה או לקבל פטור מהיטל השבחה.
חשוב להגדיר מראש מה התקציב שלכם לקניית נכס על פי הון עצמי וסכום המשכנתא שאישרו לכם
חשוב לבחור את מיקום הנכס ולבדוק את הקרבה לחנויות, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ופארקים.
עליכם להבין את הצורך שלכם ולבחון את גודל הנכס שיענה על הצרכים שלכם. חשוב לקחת בחשבון בראייה עתידית את הצפוי כגון גדילת המשפחה או הילדים גדלו ועזבו את הבית, ועל פי כך לבחור את הדירה או הבית עם מספר חדרים מתאים, חדרי שירותים, מרפסת ו/או חצר אשר יכולים להשפיע על השקט והנוחות שלכם.
מצב המבנה, התשתיות, אילו תיקונים ושדרוגים עשו הבעלים של הנכס או מה אפשר לשדרג בנכס.
ניתן לבחון גם את החשיבות של חומרי הבניה והגימור בנכס.
חשוב לבדוק את המצב התכנוני והרישומי של הנכס (כגון נסח טאבו) על מנת לבדוק שהתוכנית תואמת לנכס הקיים.
חשוב לבדוק שאין עיקולים/חובות/שיעבודים/חריגות בנייה על הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות.
כדי להבטיח שאתה עובר על כל הנושאים החשובים, ייתכן שתרצה לשקול לפנות ליועץ משפטי או פיננסי שיסייע לך בתהליך הרכישה.
וקבלו שיחת ייעוץ ללא התחייבות
עיצוב ובניית אתר: דורון מאיר דיגיטל
