** זכרו שהמטרה שלכם היא מחיר שיווק אטרקטיבי – כזה שמחד יגרום ללקוח להתעניין בדירה גם אם המחיר גבוה מזה שחשב לשלם ומאידך לא יותר מידי גבוה כדי שלא יוותר על העסקה עוד לפני שהתחילה.

** אל תשנו את מחיר הדירה תוך כדי תהליך המכירה – כל ניסיון לשנות את מחיר הדירה במהלך המכירה, יעבירו את המסר של חוסר אמינות ו/או רצינות מצידכם.

2. דאגו לפרסום ממוקד ומאסיבי – כל קונה שנוסף למעגל המתעניינים בנכס יכול לייצר אפקט של עליית המחיר. יחד עם זאת הנתונים מראים שלמעלה מ-94% מהקונים שמגיעים אליכם לא רלוונטיים ולא יכולים לקנות מסיבות שונות, לכן עליכם לדאוג לפרסום ממוקד לקהל יעד מתאים, דבר שיחסוך לכם בזבוז זמן יקר ואנרגיה על קונים לא רלוונטיים. יגיעו רק הקונים הטובים והמתאימים ביותר לקניה דבר שיחסוך מכם התפשרות על המחיר מתוך "הבנה" של הקונים שהמחיר שאתם דורשים מתאים לבית שלכם.

3. כן, איכות הפרסום חשובה – הקפידו לפרסם את ביתכם בליווי תמונות איכותיות, ואפילו סרטון של סיור וירטואלי, הקפידו על נוסח הטקסט שאתם כותבים במודעה המתאר את הנכס שלכם, זהו למעשה ההבדל בין המודעה שלכם לעשרות מודעות נוספות שהקונה הפוטנציאלי רואה כל יום ובוחר למי להתקשר. באמצעות פרסום שכזה יראו אתכם הקונים כאנשים רציניים יותר וירצו להגיע לראות את הבית.

4. טפלו נכון בקונים – חשוב לזכור, יש הבדל משמעותי בין מתעניינים לקונים רציניים. לכן עליכם לוודא את מידת הרצינות שלהם, את יכולתם הכלכלית לבצע את העסקה ואת לוח הזמנים שלהם. עסקאות רבות מתפוצצות בשלבים מתקדמים עקב חוסר יכולת מימוש של הקונים, בעיות מימון, בעיות פינוי וכ"ו – עובדות המעכבות את המכירה שלכם.

5. נהלו מו"מ רציונאלי ולא אמוציונלי מצידכם! – זה האתגר הגדול ביותר. מו"מ מקצועי אסור לנהל מהלב באופן אמוציונאלי. כל טעות הכי קטנה בניהול מו"מ על נכס נדל"ן עולה עשרות ומאות אלפי שקלים לפחות. אתן דוגמה לטעויות נפוצות: גילוי של עודף מידע, "קצר" בתקשורת מול הקונה, הפעלת מניפולציות של שני הצדדים, פגיעה אישית מהנאמר ע"י הצד השני ועוד רבים. יחד עם זאת הקפידו על שפת גוף המשדרת בטחון במה שאתם אומרים. עליכם לזכור לאורך כל התהליך שמדובר בתהליך עסקי נטו – מטרתנו היא להגיע לעסקה המיטבית עבורנו, ולא בהכרח למכור לאנשים שאנחנו מחבבים יותר.
בסופו של דבר, מי שינהל טוב יותר את המו"מ – ירוויח הרבה יותר!

6. הכנת תיק מסמכים ממצא ומעודכן על הבית שלכם- נסח טאבו / אישור זכויות, תוכנית הנדסית, אישור ביצוע עבודות מסוימות שלא ניתן לראות ועוד. תיק שכזה יראה על סדר, ארגון ורצינות שבעלי הנכס שומרים ומתחזקים את הבית וכך יתייחסו אליכם גם הקונים – ברצינות רבה הרבה יותר.

7. תשלום מס שבח – עסקת מכירת בית מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח שעשוי להיות בסכום גבוה אם אינכם זכאים לפטור בגין מכירת הדירה. לכן מומלץ לבצע מראש בדיקה האם עליכם לשלם מס וכמה.

8. חריגות בניה והיטל השבחה – אם בדירה / בית קיימות תוספות בניה בלתי חוקיות, כלומר, עבודות שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין, חשוב להסדיר את הדבר כי ייתכן ולא תוכלו לקבל “אישור עירייה לטאבו”, שנדרש לכדי להעביר את רישום הזכויות על שם הקונים וחובת המצאתו חלה עליכם, המוכרים.

9. סידור הבית – גם אם אתם לא אנשים כ"כ מסודרים, וגם אם התנהלות הבית מעט מבולגנת, כאשר אתם מראים את הבית לרוכשים פוטנציאלים, אתם לא רוצים לסמוך על היכולת שלהם לראות דברים אחרת מאיך שהם מוצגים. כאשר הבית נקי ומסודר, הקונה הפוטנציאלי יכול להתחבר רגשית הרבה יותר לבית, ממש להרגיש שהוא יכול "להיכנס עם המזוודות"

10. יכולת ניהול כל תהליך המכירה וזמינות מלאה- למכור בית דורש להשקיע הרבה מזמנכם. וזה לא סוד שלא לכולם יש את הזמן הזה. רובנו עסוקים בחיי היום יום העמוסים עם העבודה שלנו, המחויבויות, הילדים ועוד מעבר. צריך את הזמן לפרסם בכמה שיותר ערוצים, להקפיץ פעמיים ביום את המודעות ואז כנראה שיתקשרו הרבה מתעניינים ומכאן צריך את הזמן לענות לכל הטלפונים בכל שעות היום, (שימו לב: לענות לטלפון ולא לחזור אליהם בערב) יש לכך חשיבות רבה!! ואז לדעת כיצד לענות לשאלות בצורה חכמה ונכונה ובסבלנות (חשוב מאוד!). עליכם לברר ולהבין טוב טוב ע"י שאלת שאלות מה הקונה הפוטנציאלי שמתקשר מחפש ו/או צריך בבית שהוא מעוניין לקנות ולהבין אם הבית שלכם נותן לו מענה, לבדוק האם יש לו את היכולת הכלכלית לבצע את העסקה (למנוע תסבוכת בהמשך) מה דרישת הפינוי שלו ורק אם הכל מתאים אז לתאם מולו הגעה. מכאן מתחיל פרק ב': לארגן את הבית ולוודא שהקונה הפוטנציאלי אכן מגיע, לערוך לו סיור בבית ולנסות (בעדינות) להבין מה דעתו, לאחר יומיים להתקשר אליו "follow up" כדי להבין איך התרשם מהבית ולתת לו מענה לכל שאלה/טענה שיאמר וכמובן לבדוק האם הוא מעוניין להגיע שוב. ועליכם לחזור על כך עם כל קונה.

The post 10 המפתחות למכירת הנכס שלך appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

אז קודם כל מה זה שמאי ?

שמאי הוא בעל מקצוע שלמד והוסמך ע"י לשכת השמאים לאחר שעבר מבחן. הוא אדם המוסמך לתת הערכת שווי לנכסים או קרקעות במדינת ישראל.

השמאי מגיע לבית שאותו רוצים למכור או לקנות ובודק האם לבית יש חריגות בנייה, האם יש זכויות בנייה נוספות שהעירייה או המועצה המקומית נתנה לאותו הנכס דבר המקובל בבתים פרטיים או דירות גג, ואם אכן יש זכויות בניה נוספות השמאי בודק האם יש לשלם היטלי השבחה וכמה.

לאחר הבדיקה השמאי מוציא דו"ח כתוב ומרוכז עם כל הממצאים שראה ובנוסף גם את המחיר המשוכלל של הבית.

יש לא מעט מקרים שבהם השמאי נעזר בידע המקצועי של המתווך שעובד באותו אזור כדי לדעת ולהכיר פרטים נוספים כגון מה נמכר ומתי? באילו מחירים? ועוד פרמטרים שרק מתווך מקומי שחי את השטח יודע להגיד.

The post שמאי ?! מי צריך שמאי ? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

נסח טאבו הוא בעצם תעודת הזהות של הנכס שלכם !

בנסח הטאבו רשומים כל הפרטים של הנכס לדוגמה: 

מה גודלו של הנכס במטר מרובע, מה מצורף לדירה עצמה? האם יש מחסן או חניות ששייכים לדירה, מי הבעלים של הנכס שעליהם הוא רשום ומה חלוקתם באחוזים בנכס, האם קיים עיקול או שעבודים לנכס, האם יש משכנתא ומה גובה המשכנתא שנותרה, האם רשומות הערות אזהרה או הגבלות על הדירה שמשפיעות על מכירת הדירה ועוד…

לכן לפני שאתם מחליטים שיוצאים למכירה תבדקו את נסח הטאבו כדי שלא תופתעו ותגלו כל מיני מוקשים שלא חשבתם עליהם רגע לפני חתימת החוזה.

כמתווך שאני מקבל נכס לשיווק אני בודק את נסח הטאבו ובמידת הצורך אם יש משהו הדורש טיפול שיכול למנוע או לעכב את המכירה אני מטפל בו על מנת להסירו וזאת על מנת להביא למכירה חלקה ונעימה. 

The post מה זה נסח טאבו ? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

הראשונים הם אלו שרוכשים דירה ראשונה.

להם ניתן לקבל עד 75% מימון מהבנק ועליהם להביא הון עצמי בסך של 25% משווי הבית אותו הם מעוניינים לרכוש.

הסוג השני אלו משפרי דיור, אנשים שכבר קנו דירה ויש להם משכנתא ורוצים לעבור לנכס גדול או יקר יותר.

להם מאפשר בנק ישראל לקבל עד 70% מימון מהבנק והקונים צריכים להציג הון עצמי בסך של 30% משווי הנכס אותם הם רוצים לרכוש .

סוג הקונים השלישי אלו הם האנשים שרוצים לרכוש  דירה להשקעה, במקרה הזה הבנק מוכן לממן עד- 50% משווי הנכס, והמשקיע צריך להביא את החצי השני מהון עצמי.

כדאי להכיר את תמהיל המשכנתא:     *מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות

1. לפחות שליש מסכום הכולל של המשכנתא הכולל חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה.
2. לא ניתן לקחת יותר משני שליש מסכום הכולל של המשכנתא במסלול הלוואה של ריבית משתנה.
3. לא ניתן לקחת יותר משליש במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים.
4. לא ניתן לקבל משכנתא לתקופה של יותר מ-30 שנים.

The post מה זאת משכנתא? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

ולכן כשאנחנו מוכרים בית אנחנו צריכים להיכנס לראש של הקונה ולחשוב מה הוא יראה שיגיע לראות את הבית? מה הוא יריח? מה הוא ישמע?

דגש על הדברים האלה יגרמו לקונים שנכנסים אלינו לבית כאשר הוא מסודר, מאורגן, ממוזג, מואר ועם ריח טוב להתאהב בבית שלנו.

לעומת זאת אם הקונים יגיעו לדירה שהיא לא מאווררת, עמוסה ומבולגנת, עם רעש מטלוויזיה בפול ווליום, חשוכה וגם ישמעו את המשפט הנדוש "זאת הכלה" הדבר יגרום לחוויה שלילית לקונים וימנע מהם לחזור ולהתקדם לעסקה.

חשוב שתזכרו…

אין הזדמנות שניה לרושם ראשוני, קונה שיגיע והיתה לו חוויה לא נעימה כבר לא יחזור וחבל. בית מתוחזק ונקי מראה לקונים שאכפת למוכרים מהבית שלהם, רבים מהקונים שהגיעו איתי לבתים ששיווקתי התאהבו בנכס מהרגע הראשון שנכנסו לדירה מכיוון שדאגתי יחד עם שיתוף מלא מהבעלים ל WOW.

לכן אם אתם רוצים למכור מהר ובמחיר גבוה אני ממליץ לפני שתכניסו קונים לדירתכם לדאוג לתחזוקת הבית, ולבצע את הדברים הקטנים שיתנו תחושה ביתית וכיפית לקונים, תפנו חפצים מיותרים, תדליקו מזגן לפי עונת השנה,הדליקו את כל אורות הבית ואם יש לכם כלב מומלץ שאחד מבני המשפחה יוריד אותו לטיול כאשר מגיעים קונים כי לא כולם כמוכם מתחברים לבעלי חיים ויש אנשים שאפילו מפחדים והדבר יגרום להם להתעסק בכלב במקום להתרשם מהבית שלכם וחבל….

The post אנשים קונים עם העיניים נקודה appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

אם אתם מוכרים בית בטח יצא לכם לשמוע את הביטוי הזה.

אבל מה זה אומר? ואיך זה משפיע עליכם כמוכרים?

כאשר אנחנו יוצאים לתהליך מכירה של הנכס היקר שלנו, חשוב לדעת

כיצד נכון לצאת לשוק בכדי לגרום לתנועה רבה של קונים אבל לא סתם קונים אלה שיגיעו הקונים הרלוונטיים ביותר על מנת למנוע טיילת מיותרת בבית.

יש מספר פרמטרים שצריך לבדוק לפני היציאה לשוק כגון: מה מוצע עכשיו למכירה סביבנו שאלו הם המתחרים שלנו, מה כבר נמכר ולא אקטואלי, מתי נמכר ובאיזה מחיר. 

יש לבדוק מה נמצא כבר הרבה זמן בשוק למכירה ולמה עדין לא נמכר.

שמקבלים תשובות לשאלות האלה מקבלים תמונה ברורה כיצד נכון לפעול בתהליך המכירה כדי שלא נאבד קונים פוטנציאליים שמגיעים והולכים, או שאנחנו לא נקבל טלפונים מקונים רציניים ולא נבין למה לא מתקשרים..

מקרה כזה נקרא "שריפת נכס בשוק", בעצם הנכס יאבד עניין בקרב המתעניינים ויגרום לכך שיישאר הרבה זמן מוצע למכירה וככל שהזמן עובר כך הפגיעה גדולה יותר וברוב המקרים המוכרים מרגישים תסכול והבטחון והאמון שלהם בנכס יורד ומכאן הדרך להורדת מחיר קצרה מאוד..

כמתווך שמייצג מוכרי נכס אני בודק את כל הפרמטרים ובונה תוכנית אסטרטגית כיצד הכי נכון לצאת למכירה כדי שתוכלו להגיע לתהליך המכירה מתוך עמדת כוח עם ביקוש שיא לדירה שלכם, מה שמתבטא במחיר גבוה ממחיר השוק.

The post מה זה בעצם שריפת נכס ? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

אז מה זה בדק בית?
שאתם קונים רכב אתם לוקחים לבדיקה, שאתם קונים מוצר בודקים עליו לפני רכישה

כאשר מעוניינים לרכוש בית שזאת העסקה המשמעותית שלכם אתם חייבים לדעת לדעת שאכן הכל תקין.

לדוגמה: האם יש חריגות בניה, האם יש בעיות בצנרת או רטיבות ועוד דברים שקצרה היריעה מלפרט.

מהנדס אזרחי שמבצע בדק בית יסודי עם מכשור מיוחד יוכל לדעת האם קיימות בבית שאתם רוצים לקנות בעיות נסתרות או גלויות, ליקויי בניה ועוד.

זאת כדי למנוע הפתעות עתידיות שאולי לא נראות בעין ויכולות לצוץ בהמשך.

לאחר הבדיקה מקבלים דו"ח מפורט עם סיכום של כמה דפים על מצבו הכללי / התכנוני / ההנדסי של הבית ותדעו טוב יותר מה אתם קונים והאם עליכם להיערך לשיפוץ ואם כן מה סדר גודלו .

לסיכום שאתם הולכים לעסקת חייכם חשוב שתהיו בראש שקט תהיו חכמים ולא פיקחים ״חכם לא ניכנס לבעיות שהפיקח יוצא מהם״

The post אז מה זה בדק בית? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

כאשר הקונה רוכש דירה ראשונה בבעלותו, ומחיר הדירה הוא עד סכום של 1,805,545 ₪, הוא לא אמור לשלם את מס הרכישה.

כל סכום שמעבר למחיר הזה יש מדרגות למס הרכישה – ניתן לפנות אלי ואשלח לכם את מדרגות המס.

במידה והקונה רוכש דירה נוספת, כך שבבעלותו יש 2 דירות

הוא יצטרך לשלם עבור הדירה השניה מס רכישה של 8% מהשקל הראשון עד לסכום של 5,525,070 ₪, ועל החלק שמעבר למחיר הנ"ל ישלם הקונה 10% מס רכישה. 

כמתווך אם קיימת שאלת מיסוי אני דואג לערוך פגישה משולשת שלי ושל לקוחותיי עם אחד מעורכי הדין למקרקעין שאני עובד עימם וזאת על מנת לערוך תכנון נכון של מיסוי בטרם ביצוע העסקה.

*הכתוב מעלה הוא נכון לתאריך 3/2022 ועלול להשתנות לכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקרקעין.

The post מה זה מס רכישה? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

הרבה מאוד אנשים חושבים שלא חייבים להיעזר בשרותיו של יועץ משכנתאות פרטי, מכיוון שניתן לפנות לבנק ישירות באופן עצמאי, אך לטעמי זאת טעות מכיוון שברור שלבנק יש אינטרסים, הרי הבנק הוא עסק שקיים למטרת רווח ולמיקסום רווחים (זה לגיטימי) והיועץ משכנתאות הפרטי עובד רק עבורכם ולא עם בנק אחד אלה מול כמה בנקים והאינטרס שלו הוא עסקה טובה עבורכם.

רק חשוב שתדעו שיועץ משכנתאות, יוכל לחסוך לכם בין אלפי שקלים למאות אלפי שקלים במצטבר על תקופת המשכנתא.

יועץ משכנתאות מקצועי דואג עבורכם לקבל מספר הצעות למשכנתא ממספר בנקים ועורך תחרות בין הבנקים כמו במכרז ויודע לנהל משא ומתן על מסלולי המשכנתא, הריביות שתשלמו עבור המשכנתא, וכמובן יבצע סקר שוק מקיף עבורכם.

כמתווך אני דואג להמליץ ללקוחותיי להשתמש בשרותיו של יועץ משכנתאות מנוסה שהוכיח את עצמו, על מנת שלקוחותיי ייהנו ממשכנתא טובה לשנים ושקט נפשי.

לסיכום פנו ליועץ משכנתאות פרטי יש לו את היידע ,הניסיון ואפילו את הקשרים הנכונים יידע לתת לכם את כל מה שאתם צריכים לדעת מבחינה מקצועית לפני לקיחת המשכנתא !!!

The post יועץ משכנתאות פרטי או יועץ בנקאי appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.

ידעתם שכ- 93% מאדמות מדינת ישראל הם אדמות בניהולו של מנהל מקרקעי ישראל ורק עוד כ- 7% משאר קרקעות המדינה שייכות לבעלות פרטית בטאבו. 

לכן כקונים עוד לפני ביצוע העסקה תבררו למי הקרקע שייכת, כי חשוב לדעת האם היא קרקע פרטית או אדמת מנהל.

למשל: ידעתם שבקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל יש תהליך הנקרא "חכירה"? 

אז מה זה חכירה?

זה תהליך שהוא בעצם כמו שכירות של הקרקע מהמדינה, שבו יש תשלום למדינה כדי שתאשר לנו להשתמש בקרקע ובנכס שעליה לאורך זמן של-49 שנים או 99 שנים.

דבר נוסף שעליכם לבדוק מראש הוא כמה זמן נותר לחכירה, מכיוון שהיו מקרים שבהם היו השלכות לקבלת משכנתא מהבנק לרכישת הבית, דבר שהפתיע מאוד את הקונים ופגע בעסקה, יש מקרים שצריכים לחדש את החכירה והדבר כרוך בתשלום למדינה וזאת על מנת להמשך את חכירת הקרקע.

כמתווך אני תמיד דואג לברר מראש את הפרטים האלה כדי לדעת באיזו קרקע מדובר, למנוע הפתעות וכמובן איך ניתן לקדם את הרכישה.

The post אז מה זה בעצם אדמות מנהל? appeared first on עולם הנדל״ן | עידן עזרא | סוכן נדל׳׳ן.